时隔十年，中央城市工作会议再次召开，为我国城市发展进入关键转型期作出重要战略部署。会议首次将“推进城市更新”明确为新时期城市工作的重要抓手，赋予其前所未有的战略意义。
据业内测算，“十五五”期间城市更新市场总容量将达到20万亿元，涵盖以下多个领域：老旧小区改造需投资8万亿元以上，仅电梯加装一项就蕴含超5000亿元市场；城中村及危旧房改造总投资约2.5万亿元；地下管网升级投资约4万亿元，智慧管网改造占比将提升至30%； 历史文脉保护投资约2万亿元。
新时代城市更新已从狭义的物质空间改造，转向通过系统性规划与片区策划，整合产业升级、文化传承、服务提升等多重目标。
01 资金支持机制演变
城市更新的资金支持体系在2021-2025年间发生了结构性变化。2021年以棚改专项债为主，占比超60%，REITs试点仅限仓储物流/产业园。而到2025年，基础设施REITs已扩容至老旧小区改造，但需注意项目收益率≥4%的硬性门槛。华夏北京保障房REIT的发行案例为行业提供了重要参考。
02 城市更新的经济效能扩大
城市更新已成为拉动投资的重要引擎。21个试点城市总投资规模从原规划的7.5万亿元修正至8.2万亿元，其中智慧管网和电梯改造占老旧小区投资的41%。在城市更新推动下，2024年全国完成城市更新投资2.9万亿元，占当年固定资产投资总额的4.8%。
青岛实施的2157个更新项目中，虚拟现实产业园、人工智能产业园等产业类项目占比显著提升，推动城市空间从居住功能向产城融合转型。这种"空间再造+产业导入"模式正在多地复制，为城市经济转型提供了新路径。
03 优先推进地下管网等重点工程实施
按照“统筹规划，突出重点”“先急后缓，分步实施”“政府引导，市场运作”的原则，优先实施涉及公共安全和民生保障的城市地下管网安全提升、老旧居住区宜居改造、城中村综合改造、市政设施安全改造等基础类工程，因地制宜稳步推进老旧街区（厂区）转型提质、城市公共空间功能完善等提升类工程。指导城市政府科学合理谋划城市更新具体项目。
“十四五”以来，已累计安排超过4700亿元，支持城市燃气、排水等地下管网改造和城镇老旧小区改造、城中村改造等配套基础设施建设。
另外，2025年城市更新专项中央预算内投资（7350亿元）和“两重”建设超长期特别国债资金（8000亿元）安排都对城市地下管网及设施建设改造项目给予支持（具体资金安排可阅读本号之前发布的文章《15350亿元资金下达完毕，各地地下管网项目分得多少？》）。
04 风险量化
1.政策风险分析
2023年因规划调整导致工期延误的项目占比达12.7%，对中小企业现金流安全阈值影响为营收占比＞35%。
部分区域性房企因资金链紧张已影响到城市更新项目的推进速度，这一现象值得投资者高度关注。
2. 现金流影响阈值
根据北大建筑经济研究所样本分析，单个城市更新项目因规划调整导致工期延误≥6个月时，平均造成企业现金流减少61.96亿元。这一阈值相当于部分中小型上市公司全年营收的10 -20倍，凸显了项目进度管理的重要性。
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