城市更新绝非短期政策刺激，而是建筑行业未来五年乃至十年最明确的确定性市场。5月15日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，审议通过《城市更新“十五五”规划》——这是我国首个国家层面专门针对城市更新制定的发展规划，标志着城市更新正式从地方试点升级为全国性硬任务。根据规划部署，未来五年城市更新至少完成投资15万亿元，市场总容量约20万亿元，其将正式接替房地产增量开发，成为城市建设与投资的核心主赛道，为建筑企业开辟全新发展空间。
一、“十五五”城市更新重点任务：明确量化，精准发力
《城市更新“十五五”规划》明确了三大类重点任务，各项指标清晰可量化，为建筑企业提供了明确的市场切入方向，不同类型项目特点各异，适配不同资质企业参与。
（一）地下管网改造：任务最繁重，资金最可靠
地下管网改造是本次规划的核心任务之一，涵盖燃气、排水、供水、污水、供热五大类管网，合计建设改造里程约77万公里，同步推进智慧化改造，加装传感器与监测系统，实现管网运行实时监管，如徐州已部署“云燃保”井下感知设备，构建起燃气安全智能防控体系。具体来看：燃气管网约20万公里、排水管网约17.5万公里、供水管网约17.5万公里、污水管网约10万公里、供热管网约12万公里。
该类项目直接投资约4万亿元，资金来源以国债和专项债为主，保障力度强，风险可控，是建筑企业稳定承接项目的优选方向。
（二）居住条件改善：覆盖面广，适配中小企
聚焦群众居住需求，重点推进两类居住改善项目：一是城镇危旧房改造，计划改造约50万套（间），其中D级危房实施拆除重建，C级危房进行加固改建；二是老旧小区改造，计划改造约11.5万个。
此类项目的核心特点是单体规模小、数量多、覆盖范围广，模式相对复杂，但准入门槛适中，尤其适合中小施工企业发挥灵活优势，参与市场竞争。
（三）老旧街区厂区更新：市场化导向，考验运营能力
计划更新改造老旧街区厂区约1500个，核心要求是通过市场化方式盘活闲置低效资源，推动功能转换与业态升级，如北京亦庄将老旧厂区改造为“生物技术+高端制造”产业园区，并通过全国首单城市更新类REITs实现资产盘活，为行业提供了可借鉴的市场化模式。
该类项目对企业的运营能力、资源整合能力要求较高，企业在承接前需重点调查业主实力，做好风险评估，适合具备综合运营能力的建筑企业切入。
业内测算，“十五五”期间城市更新年均投资可达3-4万亿元，五年累计投资不低于15万亿元，市场规模稳定且持续释放。
二、城市更新：建筑行业最明确的增量来源
在建筑行业各大板块中，城市更新的增长确定性尤为突出——其他主要板块要么确定性萎缩，要么增长空间有限，唯有城市更新呈现持续上升态势，成为行业增长的核心引擎。
（一）对比其他板块：凸显城市更新核心优势
• 房地产开发：确定性萎缩。2021年房地产开发投资接近15万亿元，2026年预计降至7万亿级别，近乎腰斩，依赖新盘承接的企业未来发展空间将持续收窄。
• 基础设施投资：增速平稳但空间有限。增速长期稳定在4%-5%左右，受地方债务约束，大规模新上项目受到严格管控，难以形成突破性增长。
• 制造业投资：拉动作用有限。主要聚焦工业厂房建设，对建筑工程的整体拉动效应较弱，难以支撑企业规模化发展。
与之形成鲜明对比的是，城市更新“十五五”期间年均投资3-4万亿元，且呈现稳步增长态势，有望在五到十年内成为城市工程领域的主线业务。对于建筑企业而言，新建市场的黄金时代已过，转向存量更新是必然选择。
（二）增长确定性：有基础、有政策、有资金
城市更新的增长并非偶然，而是具备坚实的现实基础、完善的政策支撑和充足的资金保障，形成了可持续的发展闭环。
• 现实需求迫切：全国城镇存量住房超过4亿套，其中2000年前建成的占比达36%以上；地下管网总里程超过500万公里，大量管道已超期服役，改造需求刚性，并非“可改可不改”，而是“必须改、尽快改”。
• 政策体系完善：从中央到地方，已构建起完整的政策闭环——国常会审议通过“十五五”规划，中办国办印发相关意见，住建部部署全面城市体检，各地纷纷出台配套政策，长期推进机制已正式建立。截至2026年5月，至少27个省份已在本地“十五五”规划中明确城市更新部署。
• 资金渠道多元：中央财政专项补助、超长期特别国债、地方专项债、政策性银行贷款、REITs及社会资本已全面入场。仅2026年一季度，城市更新专项债发行规模就接近1200亿元，同比增长7%，其中城中村改造相关专项债发行超500亿元，同比大幅增长140%；同时，2026年中央财政继续支持地级及以上城市实施城市更新行动，进一步拓宽资金来源。
对建筑企业而言，这意味着未来五年的项目来源清晰可预期，无需赌政策波动，核心只需聚焦“能接到活、能干好活”。
三、全国694城强制体检：项目来源透明化，中小企业迎机遇
住建部明确要求，2026年全国694个地级及以上城市、县级市全面开展城市体检，实现住房、小区、街区、城区四个维度全覆盖，严格遵循“先体检后更新，无体检不更新”原则。这一举措彻底改变了以往城市更新项目的立项模式，实现了项目来源的透明化、规范化，尤其为中小企业带来了前所未有的发展机遇。
（一）体检报告：项目来源的“明账”
以往，城市更新项目的立项多依赖地方领导判断或开发商投资意愿，存在项目来源不稳定、信息不对称等问题。如今，城市体检报告将成为项目来源的核心底账，明确列出各类具体问题及量化数据，例如“某区排水管网覆盖率低于标准15个百分点”“某街道15年以上房龄住宅占比超过60%”“某片区燃气管道老化率超标”等。
这些问题清单就是城市更新项目库的核心原料，住建部明确要求“以体检找出的问题作为城市更新的重点”，未纳入体检报告的问题难以立项，实现了项目来源“数据说了算”，彻底打破了以往的信息壁垒。例如南京通过城市体检，将41个成熟改造项目纳入年度城建计划，形成“发现问题—项目储备—立项实施”的闭环。
（二）公平竞争：中小企业的“新机会”
过去，项目信息不透明，天然有利于与政府关系密切的大型企业，中小企业即便技术过硬，也难以打入陌生市场。而城市体检报告及相关项目信息全部公开，任何企业只要愿意花时间研究体检报告、跟踪项目库，就能获得与大型企业同等质量的市场信息，大幅降低了信息不对称门槛。
尤其值得注意的是，694个城市中包含397个县级市，这类区域的城市更新项目规模适中、需求集中，非常适合中小企业发挥灵活、高效的优势，参与市场竞争。当然，信息公开只是基础，后续的方案设计、技术能力、施工管理、成本控制仍是核心竞争力，但至少让中小企业摆脱了“找活难、信息闭塞”的困境。
四、施工企业破局指南：如何抢占城市更新市场？
城市更新市场已全面铺开，项目来源、资金渠道均已明确，建筑企业要想获得稳定业务，关键在于精准把握节奏、主动对接机会，做好以下三点：
（一）紧跟体检节奏，精准捕捉项目信息
城市体检有明确的时间规律：每年上半年各地开展体检工作，下半年发布体检报告及问题清单，随后编制下一年度项目计划。企业市场人员需定期登录目标城市住建局官网，第一时间获取体检报告、问题清单及项目计划，做到“早知晓、早准备”。
拿到体检报告后，重点聚焦住房、小区、街区、城区四个维度的问题清单，结合具体数据判断项目机会：管网覆盖率低的区域，未来2-3年必有管网改造项目；老房占比高的区域，老旧小区改造、加装电梯等需求集中，可提前筹备技术方案与报价，抢占先机。
（二）关注专项体检，把握确定性机会
除常规城市体检外，各地还会针对重点领域开展专项体检，例如燃气安全重点整治地区会开展燃气管网专项体检，这类专项体检对应的项目通常集中上马，且资金保障力度更大、推进速度更快。
企业需密切关注住建部及各省的专项工作通知，主动跟踪专项体检动态，提前布局相关领域，捕捉这类高确定性项目机会。同时，可借鉴徐州、苏州等地经验，关注智慧化改造、智能化巡检等新兴需求，提升技术适配能力。
（三）对接第三方机构，提前介入项目环节
城市体检通常由规划设计院、高校等第三方机构实施，这类机构掌握着最核心的问题细节、项目规划方向。企业可主动与这些机构对接，交流施工技术、提供施工经验及造价参考，在项目正式立项前就了解核心需求，甚至参与方案设计，为后续招标竞争奠定优势。
结语
城市更新的市场机遇已清晰摆在眼前，项目从哪里来、钱从哪里出，体检报告和项目计划中已有明确答案。对于建筑企业而言，无需纠结政策走向，也无需焦虑项目来源，核心是做好两件事：一是用好公开信息，提前布局、精准对接；二是夯实自身实力，把活干好、把钱收好。
未来十年，城市更新将成为建筑行业的“压舱石”与“增长极”，无论是大型企业还是中小企业，只要找准定位、主动作为，就能在这场存量时代的变革中，抢占属于自己的市场份额，实现可持续发展。
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